Мы найдем решение вашей проблемы уже сегодня!
БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ТЕЛЕФОНУ
ежедневно с 9:00 до 21:00
НАЛОГ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ В 2016 ГОДУ

С 01.01.2016 года, благодаря поправкам внесенным ФЗ № 382 от 29.11.2014 в Налоговый кодекс РФ минимальный срок владения объектом недвижимости для освобождения физических лиц от уплаты налога на доходы от продажи имущества, будет составлять 5 лет. К чему готовиться продавцам недвижимости и какие варианты снижения налогового бремени будут доступны в 2016 году читайте далее, в нашей статье.

 

В настоящее время в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых помещений и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более.

Закон N 382-ФЗ с 1 января 2016 года изменит существующий порядок - минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества по общему правилу будет составлять 5 лет.

Вместе с тем согласно названной статье для целей освобождения от уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимого имущества минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимости, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

- право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;

- право собственности получено в результате приватизации;

- право собственности получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Следует заметить, что продажа недвижимого имущества до истечения минимального предельного срока может существенно пополнить бюджет и снизить реальные доходы продавца. Начиная с января 2016 года заниженная стоимость в договоре купли-продажи от налогов не спасет.

Если доходы налогоплательщика от продажи жилья меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными такой кадастровой стоимости.

Сейчас при заключении договора купли-продажи продавец часто договаривается с покупателем указать нужную ему сумму сделки - 1 млн. руб. Уже со следующего года целесообразность таких договоренностей отпадет.

Необходимо отметить, что пункт 6 ст. 217.1 НК РФ дарит продавцам надежду, т.к. предоставляет право субъектам РФ самостоятельно издать закон, который позволит снизить:

- минимальный предельный срок владения недвижимостью;

- размер понижающего коэффициента (0,7).

Однако надо признать, что субъекты РФ, учитывая постоянный дефицит региональных бюджетов, предоставленным правом могут и не воспользоваться. Тогда остается только один путь - обжаловать кадастровую стоимость в суде.

Как показывает практика, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется обычно массово и дистанционным способом (без выезда на место) и не учитывает индивидуальных особенностей объекта недвижимости. По этим и другим причинам она зачастую оказывается завышенной.

Таким образом, если продавец согласится с суммой кадастровой стоимости объекта и подлежащего уплате налога, определенного таким способом, и не использует своего права на обращение в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости, доказывая, что заниженная цена обусловлена индивидуальными параметрами сделки (например, срочной продажей, необходимостью проведения дорогого ремонта, отсутствием необходимой инфраструктуры и т.п.), налог будет платиться именно с вмененного дохода.

 

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. руб. у продавца недвижимого имущества есть право на уменьшение суммы своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (Редакция существующих на сей день норм остается неизменной).

При отсутствии желания ждать истечения 3 лет (с 01.01.2016 - 5 лет) (а вычета в 1 млн. руб. явно недостаточно) можно воспользоваться вышеуказанным вариантом, учитывая, что это право может быть использовано только в случае подачи в установленном порядке декларации в налоговый орган.

 

В первоначальной редакции Закона предлагалось освободить от налогообложения доходы, полученные физическим лицом от продажи жилых помещений и земельных участков, на которых они расположены, если такое жилое помещение являлось на дату его продажи единственным жилым помещением, находящимся в собственности физического лица.

Однако, в силу неясности понятия "единственное жилое помещение", а также появлению возможности при таком законе свободной перепродажи недвижимости без уплаты налога, законодатель отказался от такого варианта.

Внесенные Законом N 382-ФЗ изменения будут применяться только в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 01.01.2016.